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低成本争夺信托生意 四大资产管理公司地产融资术

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  本报记者 刘振盛 上海报道

  四大资产管理公司已不再满足拣“破烂”,而是通过债权收购路径直接介入地产项目,争抢地产信托的“饭碗”。

  最近,云南城投(600239.SH)从长城资产管理公司昆明办事处获得一笔借款,规模9亿元,借款期限3年,约定年利率为10.2%。不久前,华夏幸福(600340.SH)子公司也刚从信达资产管理公司河北分公司手中获得融资

  21世纪经济报道记者对比发现,与这两家上市房企近期的部分信托、银行贷款相比,上述两笔资产管理公司融资的成本甚至略低。“与不良资产处置相比,直接给优质地产项目放贷的风险回报比显然更好。”上海一位与资产管理公司业务合作的人士分析。

  “除地产项目外,不少资产管理公司的资金还进入城投项目。”该人士说,为了追求更高的资金回报,资产管理公司甚至会通过优先、劣后模式放大杠杆,比例控制在5:1以内。

  债权收购方式介入

  “期限长、成本并不算高”,是资产管理公司给开发商“输血”的两大特点。长城资产管理昆明办事处给云南城投项目的9亿元借款,是通过债权收购方式介入。这笔融资有两项增信:首先控股股东云南城市建设投资集团连带责任担保;其次全资子公司西双版纳云城置业公司100%股权质押、担保。

  而其融资成本比此前获得的信托融资还低。2013年12月10日,云南城投以转让下属公司昆明市盘龙区城中村改造置业公司60%股权对应的股权收益权方式,从中融国际信托获得5亿元融资,期限为2年,年化综合融资成本约11%,增信措施与上述融资类似。

  “相比信托公司,低资金成本是资产管理公司最大优势,现在信托产品8%以下基本都难以募集资金。”上述人士说。

  此外,在2013年11月至12月,华融资产公司云南分公司、信达资产公司云南分公司都分别以债权收购的方式,向云南城投发放8.1亿元、3.8亿元借款,期限均为2年。

  21世纪经济报道记者了解到,以华融资产公司为例,其资金管理模式为总部对资金实行集中管理,分公司资金需求则通过总部统借统还的方式来满足。

  无独有偶。近日,华夏幸福子公司大厂华夏幸福基业房地产公司(下称“大厂华夏”)、固安京御幸福房地产公司(下称“京御幸福”)及廊坊京御房地产公司(下称“京御地产”),与信达资产公司河北分公司签署《债权收购暨债务重组协议》。

  这笔交易的起因是,大厂华夏曾与京御地产签订《借款协议》,约定京御地产向大厂华夏借款总额不超过40亿元。截至2013年12月1日,京御地产尚未偿还大厂华夏借款19.78亿元。

  于是,大厂华夏将上述到期债权中的18.85亿元转让给信达河北分公司,信达河北分公司支付15亿元作为债权收购价,这次债务重组的宽限期为36个月。在债务重组宽限期终止日之前,京御地产承诺将分12期无条件清偿这笔债务,偿债规模18.85亿元。

  华夏幸福强调,目前京御地产运营良好,这笔交易是以融资为最终目的。按此计算,京御地产为债务重组而向信达河北分公司支付的总借款成本为25.67%,平均每年为8.56%。

  而在2014年1月,华夏幸福的二级全资子公司大厂回族自治县弘润商贸公司,从廊坊市城郊联社、永清农村信用合作联社共获得1亿元贷款,期限为1年,借款利率却在9.42%左右。

  上述人士表示,近来,类似的资产管理公司直接介入地产项目融资案例越来越多,除地产信托外,它们还给不少地方城投公司注资,方式基本都是通过债权收购、重组介入。

  低资金成本优势

  “资产管理公司有两大优势,一是较强资产重组能力;二是低资金成本优势,在资金方面主要有发债、银行授信两个途径。”上海一位地产基金人士向21世纪经济报道记者表示。

  2013年华融资产管理公司获批发行120亿元金融债。当年11月,13中国华融01、13中国华融02各自募集60亿元,期限分别为3年和5年期,票面利率则分别仅为5.55%和5.66%。资金用于增加华融资产公司的营运资金来源、优化其资产负债结构、推动业务发展和金融创新

  而信托资金的募集成本较高。用益信托数据显示,今年以来房地产信托的平均年收益率为9.70%,并且仅是投资者获得的收益,不包括信托公司收取的费用、发行渠道费用等。另外信托产品的平均年限仅有1.85年,远差于资产管理公司3年期的融资。

  另外,21世纪经济报道记者统计,基金子公司券商资管同期发行的地产资管计划中,给投资者的年化收益率多在10%至12.5%区间,并且期限更是短至1-1.5年。

  上述人士透露,为了放大在地产项目融资中的收益,有的资产管理公司甚至采用优先劣后方式放大杠杆。具体操作模式是,资产管理公司承担劣后资金,优先级部分则由其它客户认购,杠杆比例多在1:2至1:3左右,最高不超过1:5。而地产项目的来源、监管、资金的清算,全部由资产管理公司负责。(编辑 赵萍)

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