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中梁地产赴港IPO 业绩与拿地数量”双丰收”

中梁地产赴港ipo 业绩与拿地数量”双丰收”

  据消息人士透露,今年5月初,中梁地产启动赴港IPO计划,原本预计在今年8月30日提交申请,如果加审则延迟到9月30日。进程顺利的话,到今年12月底便能聆讯,预计明年1月便能正式挂牌上市。中梁提倡高周转的同时,布局三四线城市不断进行扩张,大举扩张的背后暴露出资金紧张的问题,上市融资成为中梁的迫切需要。另外,近期中梁IPO负责人罗俊突然离职的消息一经爆出,也给中梁IPO增加了几分不确定性。

  中国资本观察记者发送采访函到中梁地产邮箱询问其IPO事宜,截至记者发稿前并未收到回复。

  销售业绩与拿地数量“双丰收”

  公司良好的经营与运转无疑会给IPO增加砝码。近几年来,在布局三四线城市和高周转战略下,中梁地产不论是拿地情况还是销售业绩都大幅度增加。

  从近三年拿地情况来看,2015年,中梁地产共取得21宗地块,拿地金额达到93亿元,布局了宁波、丽水、金华和台州等地。2016年,中梁开始走出浙江省,向长三角辐射范围内的三、四线城市扩张,进入了徐州、芜湖、赣州等地,共耗资246亿元拿下了68块土地。2017年,仅4月和5月,中梁地产便以50多亿在江苏和浙江两省拿下12宗土地,同时进一步向内陆扩张,进入豪州、景德镇、九江等地。2018年,中梁开始布局湖北、山西、甘肃、广东、贵州内蒙古等地块。

  从近三年的销售业绩来看,2015年中梁地产的销售额为168亿元,2016年为336.8亿元。2017年中梁以757.9亿元的出色成绩位居行业销售榜单第25位,同比增长近125%,在500亿元以上规模房企中同比增幅第一。这也是继2016年以来,中梁销售业绩连续两年翻倍增长。 根据克而瑞2017年房企销售额榜单,2017年中梁以757.9亿元的销售额位列全国房企第25名。至此,中梁也成为了房企前30榜单中唯一一家未上市房企。

  

  据了解,中梁在内部提出了2021年实现3000亿元的新目标,为此中梁也在朝着目标奋力前进。中梁地产官网显示,2018年1月中梁实现销售金额115亿元,单月完成2017年一季度的销量。一季度中梁更是实现销售额310.1亿元,新增土地货值591.3亿元。

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国资本观察记者表示,2018年,中梁是要冲千亿的,现在从一到四月份的业绩来看,像中梁这样的房企压力非常大。因为现在融资非常地紧张,销售端又各种限制,预售审批发放又很严格,所以对它来讲,就必须要加快上市的步伐。因为融资涉及到拿地投资提供货值,所以只有获得融资突破,才能让融资助力销售。

  中梁迫切需要上市融资

  中梁起家于温州,2016年总部搬迁至上海,完成了中梁由区域性房企向全国性房企的转变,同时布局三四线城市进行不断扩张,大举扩张免不了对资金的渴求。

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为,现在制约房地产开发商的最主要问题就是融资,因为融资渠道全面收紧了。不管是拿地、运营还是销售,开发商自身都可以掌控,但是融资很难控制。所以中梁现在最大的问题就是融资,中梁由几百亿上冲千亿必须要在融资上有突破。现在开发商都想上市,上市后有利于海外发债,银行间的融资等。除了传统的银行信贷以外,现在提倡资本市场多元化融资,这是降杠杆的主要渠道。

  此前据媒体爆料,中梁地产买地资金大部分依托于信托,这种资金成本不仅较高,而且大部分信托计划都是以中梁地产董事长杨剑作为连带责任担保。其实,除了信托,中梁近年来也在不断寻求其他融资方式,逐步通过发行公司债、银行信贷等方式进行融资。

  信托方面,2017年,中梁联合四川信托、安信信托(600816,股吧)、中信信托发布多个信托计划。2018年3月,中梁与五矿国际信托签署了2018年首个战略级金融机构总对总协议,又接连与华融国际信托、万向信托、陕西省国际信托、万联证券等多家非银行金融机构达成战略合作关系。

  公司债方面,2016年6月,中梁地产首次公开发行公司债券,募集资金达13.5亿元人民币,为期5年,票面利率6.8%,信用级别为AA级。

  信贷方面,截至2018年3月,中梁逐渐搭建了五大国有银行和八大股份制商业银行授信体系,并与九江银行、徽商银行和厦门银行等地方性商业银行合作。逐渐打开多层次融资渠道,为企业的快速发展提供了有力的资金支持。

  中梁高周转与深耕三四线战略

  为实现规模的快速增长,高周转成为中梁地产的重要战略。中梁提出了“4个月首期开盘,5个月现金流回正,6个月资金回笼再投资”的“456” 高周转模式,以获取充足的土地储备

  另一方面,针对续期项目,中梁推进“321”模式,确保首期开盘至续期供货的间隔时间,冲刺1个月、常态2个月、红线3个月。事实上,这种“快进快出、小步快跑、低开高走”的运营模式,的确让中梁实现了快速成长。

  另外,中梁坚持“深耕三四线”的策略,广泛布局此类市场并通过深耕来形成规模效应。中梁地产集团北区域公司董事长顾继伟曾公开表示,一线城市竞争过于激烈,在与国企央企的抢地大战中,中小型房企并不具备优势,三四线城市同样有市场机会。

  深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国资本观察记者表示,现在各个房企都在强调高周转和区域战略。事实上每个房企都有市场机会,具体要看其产品定位,周转速度,成本控制等,这些因素都有可挖掘的空间。

  目前,在业内预测的2018最具潜力的20座三四线城市中,中梁已抢先进驻无锡、常州、温州、嘉兴、芜湖等十余座城市。

  然而,快速扩张的背后也存在许多隐患。此前,据中国经营报(博客,微博)报道,2017年底,中梁地产“信阳地王”项目现场发生一起安全事故。事故发生后,中梁地产无证施工、监管缺失等生产问题也遭曝光。除了信阳地王项目,2017年8月,中梁地产在六安拿地前曾因需履行375.48万元被浙江省鹿城区人民法院发布为“失信被执行人”。因此,中梁想要顺利上市,在追求拿地数量的同时,或许还需要保障质量。

  中梁IPO负责人罗俊突然离职

  正在中梁地产紧锣密鼓地筹备赴港IPO之时,有消息称,负责中梁IPO事项的Cfo罗俊却已离职,罗俊在中梁的任期仅为4个月。

  罗俊加入中梁时,中梁正在开启快速扩张步伐,进入中梁后,罗俊主要负责帮助中梁挖掘融资渠道,开辟新的融资平台,在中梁制定IPO计划后,罗俊主要负责筹备上市工作。

  加入中梁之前,罗俊曾任国内会计师事务所审计部高级经理、首创置业CFO等职务。2016年9月他加入泰禾集团(000732,股吧),担任泰禾CFO等职务。罗俊在泰禾任职约一年零三个月,2018年1月泰禾发布公告,称公司收到罗俊的书面辞职报告,因个人原因,罗俊申请辞去公司副总经理、财务总监职务。

  历史总是惊人的相似,游德锋在罗俊之前担任中梁地产的CFO,任期也仅为4个月。2017年6月游德锋辞任绿地香港首席财务官后进入中梁,2017年10月游德锋就已离职。

  对此,李宇嘉表示,现在高管跳槽太普遍了,因为房地产企业都属于一个快速爬升的阶段,特别是集中度的快速提升。在这种情况下,不管是中梁,还是其他房地产企业,不断有高管换位也属于正常现象。其他房企也在进行大规模的人事变动,这无可厚非。

  有消息称,接下来,罗俊将转战中南置地,负责资本和融资工作,但履职时间尚未确定。

  中国豪宅研究院院长朱晓红对中国资本观察记者表示,中梁地产计划lPO在香港上市,是企业正常的发展需要。符合不符合条件,能不能一举成功都很难说。我们不主张过度解读,给予过低的评价或过高的期望都会误导受众。但从发展势头看,中梁地产还是呈奋发向上之势。

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