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抵押贷款利率“变锚”落地新老利率持平

从10月8日开始,新发布的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月相应时期的市场报价利率(LPR)确定。这意味着抵押贷款利率在8日正式“起锚”。

记者《经济参考报》了解到,许多银行正在有序推进新发行个人住房贷款定价基准的转换,许多银行已经采用了新的定价方法。总体而言,“锚改”后的住房贷款利率与以前基本相同,部分地区和部分银行的抵押贷款利率较以前略有提高。业内人士表示,“锚改”本身不会对市场造成太大干扰,但个人抵押贷款利率的上升趋势将在未来继续,这体现了“住房不投机”的监管理念。

多银行平稳推进“换锚”

2019年10月8日是定价基准的转换日期,从9月20日公布,5年内占LPR的4.85%。许多银行正在系统地推进新发放个人住房贷款定价基准的转换。

工行北方支行表示,从2019年10月8日起,新发放的个人住房贷款将采用贷款市场报价利率定价方式。10月8日前发放的个人住房贷款和已签订合同但尚未发放的个人住房贷款仍以原合同为准。

建行还表示,按照中国人民银行的部署要求,将认真做好业务实施细则的制定、贷款合同的修订、系统改造升级、员工培训和政策推广、口译咨询服务等工作,相关工作将顺利有序进行。

招商银行表示,其按揭业务比中国人民银行宣布的10月8日按揭业务统一转换截止日期提前一个月开始推进。深圳分行首先组织了对客户经理、中介渠道和开发商的培训,并及时向一线传达了LPR利率转换的背景、意义和操作要点。同时,与同行保持密切联系,形成LPR按揭业务自律公约,以防止LPR转换导致按揭价格波动。

然而,总的来说,“锚的改变”仍然需要一些时间来过渡。根据荣360大数据研究所(Rong 360 Big Data Research Institute)监测的数据,深圳北部三个地区只有少数银行没有采用新的定价方法,而广州23家银行中只有10家采用了LPR方法,不到一半。荣格360大数据研究所金融高级分析师李万甫指出,即使在关键城市,并非所有银行都开始以新的方式提供贷款。二线和三线城市可能需要较长的过渡时间。

新定价机制下利率与之前基本持平

“锚定变化”后抵押贷款利率水平的变化如何成为市场关注的焦点。根据中央银行规定,第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限的市场报价利率,第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限的市场报价利率加60个基点。同时,中国人民银行省级分行应当按照“逐市政策”的原则,引导省级市场利率定价自律机制。根据国家统一的信贷政策和当地房地产市场的变化,确定辖区内第一、二次商业个人住房贷款利率下限。

就实际情况而言,“锚改”后的住房贷款利率与前一次相比基本保持稳定,部分地区和银行的二手房利率水平略有提高。

在北京,工行北方支行表示,第一套个人住房贷款的执行利率原则上不低于同期LPR加55个基点。原则上,两套个人住房贷款不得低于相应期限LPR加105个基点。建行北方分行还表示,按照上述要求向相关部门报告后,第一套商业个人住房贷款利率原则上不得低于相应期限贷款的市场报价利率加55个基点,第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款的市场报价利率加105个基点。建行北方还表示,根据9月20日LPR最新的第二次报价公布,5年期LPR与8月份相比持平。北京实行差别定价政策后,利率水平将与原基准利率定价方法基本相同。稳定的抵押贷款利率显示了执行中央政府稳定房地产市场的决心的坚定决心。

在上海,根据沪联交易管理中心的信息,目前实施的利率最初是第一套不低于相应期限LPR-20个基点的个人住房贷款利率,第二套不低于相应期限LPR 60个基点。如果9月20日央行的5年期LPR 公布计算为4.85%,第一套为4.65%,第二套为5.45%,与调整前的4.655%和5.39%相比基本稳定。

深圳方面,目前招商银行深圳分行首套房利率为5.15%,二套房利率为5.45%,分别较相应期限LPR加30个基点和60个基点。在“老利率”下,招行深圳首套房利率为5.145%,二套房利率为5.39%。相比之下,新政实施后,首套和二套房房贷利率分别较原先提高 0. 005%和 0. 06%,变化幅度很小。

一家大银行江苏分行个人贷款业务负责人告诉记者《经济参考报》,江苏省的加息情况有所不同,但总的来说,利率水平与起锚前没有太大变化。

荣360大数据研究所8日发布的报告显示,总体而言,各一级城市的主流水平较上一级略有上升,但采用LPR方法报价后相对稳定。与第一套贷款利率0-2个基点的增长幅度相比,第二套贷款利率的增幅略大,最高为6个基点。

未来房贷利率上行趋势或延续

业内人士表示,“锚定变化”不会对市场造成太大干扰,但个人抵押贷款利率的上升趋势很可能在未来继续。

李万甫认为,LPR报价的水平和频率不会对抵押贷款利率产生很大影响。他说:「从过往两次本地生产总值检讨的报价水平来看,五年期LPR的变动频率可能远低于一年期LPR,高可能性会维持中短线稳定。因此,抵押贷款利率与LPR挂钩后,尽管变化的频率会比以前的参考贷款基准利率快,但不会每月都变化。LPR新政策对按揭利率水平的影响将逐渐减弱,以确保房地产市场的稳定。」

在展望抵押贷款利率的走势时,他还表示,在信贷额度收紧和住房市场严格控制的背景下,抵押贷款利率的上升趋势将会继续。此外,随着新LPR抵押贷款政策的逐步推广,面临新政策上行压力但尚未调整的银行可能会在短线内采取新举措,这将进一步提高其城市的抵押贷款水平。

抵押贷款利率的走势反映了房地产监管的理念。央行副行长刘国强此前表示,对于房地产市场,我们必须坚决贯彻7月30日中央政治局会议的要求,坚持“房子是为了生活,不是为了投机”的立场,实行长期的房地产管理机制,不把房地产作为刺激经济的短线手段,确保差别化住房信贷政策的有效实施,保持个人住房贷款利率的基本稳定。抵押贷款利率已从参考基准利率变为参考LPR,但最终贷款利率水平应保持基本稳定。他强调,“有一点是肯定的,抵押贷款利率不会下降。”

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