高负债造就高成长。保利地产进入该自2002 年起采取高负债快速扩张的战略取得了飞速发展，经营规模暴增。各项主要指标呈几何倍数迅速扩大，从2003 年末到2008 年中期不到5 年时间，总资产规模由18.5 亿元发展到476 亿元，增幅达26 倍，主营业务收入由6.2 亿元增加到2007 年的81 亿元，预计这一数据在08 年将达到140 亿元左右。
遭遇行业调整。公司持续的高速扩张遭遇楼市调整，虽然上半年公司仍然取得了良好的销售业绩，但由于全国化布局刚刚完成并未进入全面收获阶段，最近1 年内的销售来源仍然主要集中在北京、上海、广州及少数二线城市，销售风险较为集中，而下半年和明年将是保障性住房形成对市场的实质性冲击，我们判断近期楼市调整仍将持续深入，因此我们认为公司持续热销的压力很大。
优势地位不可动摇。公司成功发行43 亿公司债后08 年资金有较大盈余，但若09 年保持08 年的开工规模将有38 亿元左右的资金缺口，而公司周转速度较慢，随着行业调整的更加深入，有可能面临更大的资金压力。但公司全面且强大的融资渠道以及低廉的土地成本将保证公司在未来竞争中保持优势地位。
业绩锁定比例高。我们预计正常情况下公司08、09 年实现营业收入139 亿元、253 亿元，每股收益分别为1.06、1.75 元，增速达50%以上，对应9 月10 日收盘价的PE 分别为12 倍、7 倍。另外，2008年中期公司尚有预收帐款106 亿元，预计下半年结转80 亿元左右，因此公司今年业绩基本锁定，如果全年完成240 亿销售计划，那么09 年业绩锁定比例也将高达50%以上，是为数不多的锁定比例较高的企业。
维持谨慎推荐评级。综合PE 与NAV 估值，我们认为公司的合理股价应该在11.9-21.7 元之间，9 月10 日收盘价为12.12 元，在我们给出的估值区间底部， 有一定的投资价值，但是由于市场对行业的预期仍然没有好转，而且公司一旦因回款不畅等原因致使融资不畅，可能会延缓开发速度以至影响业绩释放，因此，我们不排除股价会在价值区间的范围之外运行的可能，给予公司“谨慎推荐”的评级。
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