对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式后，昆百大A(000560.SZ)开始马不停蹄地引资。
10月8日，昆百大A公告称，美国Elliott基金将以1.75亿元对其子公司江苏百大实业发展有限公司(下称百大实业)增资扩股。其中，5313.9357万元增加注册资金，12186.0643万元将计入资本公积金。
公告表示，增资额认购对价的计算依据为江苏百大评估后的净资产31553.10万元上浮4.37％，评估日为今年6月30日。而昆百大A半年报显示，该公司报告期末净资产为8872.92万元。
更令人疑惑的是，昆百大A的增资公告表明，该公司2007年的净利润为-374万元，而其2007年报中却显示为-912.47万元。
6月6日，昆百大A将部分投资性房地产变更为公允价值计量，其资产负债率由90.56%降至77.66%，财务状况大为改善。
“改善财务应该也是为进一步融资考虑。”宏源证券地产研究员杨国华表示。
江苏百大净资产增加255.61%
引进私募资金，将有助缓解昆百大A地产开发的资金压力。
江苏百大成立于2004年6月，注册资本1亿元，主营房地产开发。目前，昆百大A持股41%，昆百大A大股东华夏西部经济开发有限公司(下称华夏西部)持股39%，北京天安伟业置业有限公司(下称天安伟业)持股20%。
资料显示，Elliott基金总部位于纽约，创立于1977年，其管理资产为130亿美元，近两年在台湾、香港和大陆的投资分布于住宅、工业园和物流园地产领域。增资完成后，Elliott基金将通过旗下两家公司合计持有江苏百大34.7%的股权。
“江苏百大是昆百大A在江苏地区唯一的运作平台。”一位知情人士告诉记者。
昆百大A半年报显示，今年1-6月，其江苏的主营收入为2700万元，主营利润582万元，占总营业利润的23.61%。
该地区的百大春城A期项目于2007年12月竣工，百大春城BCDEF期现已全部开工，截至今年6月30日，开发总成本为2.73亿元，项目预计分别在今年10月、12月，明年9月和后年9月竣工，而预计总投资为7.19亿元。
“百大春城是无锡项目土地的第一期，占地200多亩，此次募资主要投向无锡项目土地第二期，二期面积是300多亩，相关土地手续正在办理当中。”上述知情人士告诉记者。
“项目的缺口资金将由昆百大A、华夏西部、天安伟业补足。”该人士说。
不过，昆百大A半年报显示，短期借款为2.42亿元，一年内到期的非流动负债为1.26亿元，货币资金仅1.95亿元，资产负债率达77.52%。
“房地产公司的资产负债率在70%-75%算正常，保持在70%才较稳妥。”中原证券房地产研究员魏博表示。
此外，受困于贷款规模增加及银行利率上涨，其财务费用为1427万元，较上年同期增长80.19%。
同时，此次增资扩股中，江苏百大的净资产评估价值被大幅提升，增幅达255.61%。上述知情人士表示，这主要是计量方式不一样，评估报告考虑了土地增值。但昆百大A公告并未公布相应数据。
昆百大A增资公告表明，该公司2007年净利润为-374万元，而其2007年年报却为-912.47万元。“后一个才是江苏百大的真实数据。”上述知情人士说。
“这样表述净利润很不清楚，会让投资者容易产生误会。”魏博说。
账面利润是否可分配？
引资前夜，昆百大A特意将其部分房地产资产，由成本计量模式变更为公允价值计量模式，此举让其财务状况焕然一新。
纳入变更范围的项目有百大新天地、新纪元广场、昆明走廊、百大国际花园幼儿园。
变更前，公司今年一季报显示，资产负债率为90.56%，短期借款与一年内到期的非流动负债合计为4.14亿元，长期借款为1.91亿元。归属于母公司所有者权益为9252万元，未分配利润为-5411万元。
“负债率在业内是很高的了，并且负债结构不合理，短期偿债压力大。”杨国华认为。
不过，计量模式改变后，截至今年3月31日，昆百大A涉及以公允价值计价的投资性房地产账面价值1.68亿元，公允价值为6.71亿元，公允价值大于其账面价值的差额为5.02亿元。
而其未分配利润将增加3.17亿元，变更后，未分配利润增至2.63亿元，影响比例为585.43%。一举改变了未分配利润为负的尴尬局面。归属于母公司所有者权益合计也增加至4.68亿元，影响比例为406.30%。
财务压力大减的同时，也引发另一个问题：由于昆百大A2007年未分配利润为-59828064.90元、2006年为-134560451.06元、2005年为-168706360.00元。市场人士质疑，该种通过计量模式改变带来的未分配利润增加，是否应该用于分红。
“现在A股市场用公允价值计量投资性房地产价值的公司较少，并且我们公司的情况较特殊，之前未分配利润都是负的。”昆百大A证券部一位人士说，“这要看与证监会沟通的结果，如果规定必须拿去分配，我们肯定会分配。”
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