海印只是承租了地皮或临街商铺,将其统一开发成市场,再分租给租给商家,海印本身并没有商铺产权
海印集团是海印股份（000861.SZ）的第一控股股东。今年10月27日,母公司海印集团将其下持有的潮楼、流行前线、东川名店以及在建的番禺休闲等11个子公司注入海印股份。此后,海印股份成功从一家化工企业摇身一变,转型为拥有特色商业资源的商业龙头。
本次增发完成后,海印股份的总股本将由目前的16688万股增加到41016万股,其中海印集团持股比例将由25.34%也上升为69.62%。海印集团的创办人--邵建明、邵建佳、邵建聪三兄弟各持有海印集团的50%、20%、30%。
根据11月27日的收盘价计算,董事长邵建明持有的海印股份市值就从资产注入前的1.17亿元上升到8.37亿。在别人都在财富缩水的时候,他又是如何做到的呢？
租户艰难生存
集团出租率仍然高企
11月25日早上10:30,记者来到海印布料总汇,这是20世纪90年代就已经在广州成名的大型消费型布匹市场,是海印集团的“成名作”。
记者发现,商场人流量较为稀少,一排商铺（左右各七八家店）,大概只有不到十名消费者。而且这些顾客大都以老年人为主,他们的议价时间都非常长,一单生意就近大半个小时。除了大商铺中人流稍多外,其它小步行门可罗雀,店主三三两两在聊天。四楼卖高级西装的更是惨淡,记者转了一圈,基本没看到顾客。
当问及经营情况时,店主显得比较无奈。“虽说每个顾客都会压价,我们早也习惯了,但今年经济不好客人压价特别厉害,讲价时间也特长。”
“他们每年都会加租,大约在5%-10%左右,在一开始签订合约时已经说好了。”周小姐说,“我们生意不好也得承受,没办法。不接受也得接受,如果你想不做,后面愿意做的人可多着呢,走了就租不回来了。这里根本就不愁租不出去。”
确实,除了海印布料总汇外,记者在另外一家海印电器广场也没有发现明显的空铺。
“我们商场的出租率是100%”,商场管理处负责人这么告诉记者,“没到期租户就主动续约,退租的非常少。场外的租户都在排队等着进场呢!而且许多客户对我们忠诚度很高,其中还包括仙踪林等若干知名品牌。”
记者曾经假扮租户打电话到海印集团旗下几个商场询问租售情况,都被告知没有店铺出租,就连一个小角落的柜台也没有。除了在建的番禺休闲项目外,其它10家商场的出租率几乎都达到100%。正由于大量租客存在,使得现在的租户只能选择继续扛下去,不敢轻言退出。
独特商业模式应对寒冬
当记者向海印股份的证券代表求证公司应对金融风险的办法时,她向记者介绍说,商场租户的合约基本是三年,有的是五年甚至更长时间。他们拿的是固定租金收入,而且每年都会有上涨,除非未来出租率明显下降,否则经济危机也不会对公司有大影响。
目前,十大商场除少年坊因开业时间不长出租率只有90％左右以外,其他商场的出租率均高达100％,租金亦处于行业领先水平,这十大商业项目未来将为公司贡献稳定的收入和利润。
“未来提租空间还比较大,” 万联证券分析师欧阳瑾娟认为,“虽然说公司每平方的租金在全国上市公司来说是最高水平了,像潮楼、流行前线等,现在估计每平方上千元,但未来仍有很大发展空间。”
海印集团从90 年代初创办海印电器以来,一直致力于专业市场和主题商场的开发经营。在广州浓郁而竞争激烈的商业氛围下,海印与广东省内的其他几家商业龙头相比,走的道路确实不大寻常。
在本次资产注入的11家商场中,除商展中心和番禺休闲外,其他九大商场的物业均为租赁物业。这些商场的盈利模式均比较一致:商场一般以较低的租金与出租方签订期限为10－20年的租赁合同,在根据市场定。位对场地进行装修后,根据客户和经营需要对场地进行分割,最终以显著高于租入单价的价格租赁给中小商户,较高的出租价与低成本的租入价之间的价差为商场的利润来源。海印只是承租了地皮或者临街商铺,将其统一开发成市场,把档位再分租给租给商家,海印本身并没有商铺的产权。老板邵建明也因此被称为“广州最成功的二房东”。
“这和广百股份(002187.SZ)、广州友谊(000987.SZ)的商业模式都不同。”一位多年从事研究零售业的专家人士透露说,“它们的管理费和是供应商的销售额挂钩的,按比例提成,如果经济不好销售不畅,百货公司的收入是会受到影响的。但海印集团是'保收’的,每年拿的是固定租金收入,而且还有一定幅度的增长。”
未来的增长重点
在本次资产注入的11家子公司中,番禺休闲是唯一的在建项目。据公司证券部介绍,该项目是公司的大老板邵建明亲自抓的,是未来发展的方向标。目前已经和沃尔玛、肯德基、麦当劳等谈好了合约。这将是沃尔玛在广州的第一家店,而且将建设成在全国为数不多的规格较高的山姆会员店。。
为了解实情,11月26日上午,记者来到位于番禺迎宾路上的海印又一城购物中心。这栋白色的大楼已经基本建好,目前正在进行内部的水电工程,还无法入内观测。
虽然说商机无限,但随着经济的下滑,居民的消费需求已经开始有所下降。国家统计局日前发布的数据显示,今年10月,我国消费者信心指数为92.4,和9月相比下降了1个百分点,并连续3月回落。这将对高达20万平方米的商场招租产生较大的影响。
另一方面,这是公司第二家的自有物业,海印集团目前已经在番禺区、海珠区等城区圈下数百亩的商业地块进行储备,5年内将开发建筑面积达30万平方米的自有商用物业,超过海印集团过去10年经营面积的总和,这对公司现金流提出较高的要求。
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