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万科a(000002)股票09月24日行情观点:业绩疲软,空头趋势,建议调仓换股

今日万科a股票行情观点:业绩疲软,空头趋势,建议调仓换股万科a股票2019年09月24日11时29分报价数据:代码名称最新价涨跌额涨跌幅昨收今开最高最低成交量(万股)成交额(万元)000002万科A26.30.150.57426.1526.2426.3326.11637.7542983.24

以下万科a股票相关新闻资讯:原标题:万科郁亮:旧改和Tod是传统开发业务新增长曲线 来源:中国经营报本报记者翁榕涛 赵毅 北京报道距离去年万科首次提出"活下去"的口号,恰好过去了将近一年时间。"地产白银时代下的万科,"第二增长曲线"是频繁被提及的词语。郁亮认为,万科寻找新增长点,不仅包括多元化业务,还包括在传统业务做出新的东西,他指出,万科如果在旧改和TOD(以公共交通为导向的发展模式)这种大型复杂项目上能够有所突破,也是为传统开发业务带来新的增长曲线。万科对内部业务的调整也给人员结构带来变化,今年中期业绩财报显示,万科上半年裁员近600人。对于近期内部人员结构变动较大的问题,郁亮在接受《中国经营报》记者采访时表示,万科一直处于变革当中,而且还会继续变下去。比如孙嘉从总部调到前线去打仗了,现在还牵头总部的科技方面工作。万科现在有125个GP(事业合伙人),每年都会重新评一次,这样变化的企业不多。

传统业务发力旧改和TOD刚过完35岁生日的万科,在其多年发展历程中都是以传统开发业务为主。万科是行业内最早提出转型的企业,但财务回报情况却不尽如人意。据了解,万科目前公布的业务除了传统的物业开发以外,还包括租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、产业办公、冰雪和其他业务。此次在媒体交流会上被郁亮"点名"的多元化业务包括物业、物流以及长租公寓,他指出,"万科物流业务从零开始到现在,我觉得做得很成功,规模仅次于普洛斯冷链只做了4年,已经是全球第一了。"他表示,近几年还有一个新业务做起来了,就是长租公寓。在集中式长租公寓方面,万科是市场第一,未来长租公寓市场预计有3万亿元的规模,有很大前景。中期财报显示,仅有万科物业披露了收入数据,而其他多元化业务则较少提及对集团的收入贡献。

"城市更新越来越受到万科的重视。郁亮透露,万科对于旧改和以TOD为代表的大型复杂项目,现在费了很多精力研究。他指出,如果在旧改和TOD这种大型复杂项目上能够有所突破,也会为传统开发业务带来新的增长曲线。针对万科是否在广州聚焦于旧改项目的问题,郁亮表示,万科在广州是全业态的布局,其中万科以551亿元拿下的广信资产包会成为重要土地储备珠江新城未来也会成为万科广州的总部。今年年初,万科发布关于广信房产资产包完成交割的公告。据了解,广信资产包括多宗土地和地产,剩余权益可开发计容积率建筑面积预计为211万平方米,九成在花地湾。万科高级副总裁孙嘉在接受记者采访时表示,"这个20年的资产包处理起来并不容易,乐观的话年底会有土地整理出来,另外也有引进合作方的计划,但还在谈。

万科地产科技应用如何落地?万科集团副总裁兼物业事业部执行官朱保全现场介绍称,万科主要分为两部分内容,一个是线下到线上,另一个则是数字到智能。其中,从数字化到智能化方面,万科在2017年引入人脸识别技术;2018年,研发智能家居、智能园区等产品;2019年,建立平台应用AI bim技术、iot BIM等技术。据了解,沃土计划是一场万科内部的信息化革命,它的目标是,打通底层数据,治疗万科内部的大公司病,提升管控效率,提高利润水平,并最终让万科为未来的万亿元市值平台搭建,作好充足的准备。朱保全表示,万科的沃土计划也会以公司的名义加大投入。在公司内部物业做得比较早,沃土计划这边有500人的团队,物业这边投入了超过500人的团队,两边加起来超过1000人的团队,我们会从应用技术和底层的技术来双向发展,比如说人脸识别的技术。

据了解,目前万科物业在全国范围内服务2000多个项目,共计4.7亿平方米的社区,300多万个城市家庭,上千万的客户人数,本身的服务团队也超过7.3万人。孙嘉认为,万科相当长一段时间里不会变成一家科技公司,这既不是万科过去资源、经验积累的擅长,也不是万科的定位。万科的目标是,用9年左右的时间,在2024年万科40岁时,科技成为万科的一个新动力。(编辑:赵毅 校对:翟军)十六年前,也就是2003年,在一次房地产论坛上,万科大佬王石正在静静地喝着茶,微笑地接受着各路小弟的追捧。但是,一个人在讲台上的发言,彻底惹怒了他。发言的中年人说:"我们的中长期战略是要做全国第一,也就是要超过在座诸位,包括王总。"讲话的这个人叫孙宏斌,时年40岁。

那是个企业家锋芒毕露的年代。王石也不客气,当场怼回去:"睁眼说瞎话"。孙宏斌笑了笑。为了表现出风度,王石又说:"你不可能这么快超过万科,是不是要注意控制风险?"风险?对于孙宏斌来说,中国的房地产市场日出之阳,哪里有什么风险?资金越是紧张,就越要大规模收购土地快速开发,做大做强。随后,顺驰多次在全国各地高价抢地。尤其是在2004年1月6日,顺驰在无锡从万科嘴里"虎口夺食",高价抢走了一块地。"听说事后万科有人哭了。"2004年,孙宏斌在博鳌房地产论坛上宣称,2003年营收将近40亿元的顺驰,今年的销售回款将达到120亿。王石又忍不住插话道:"我认为这是吹牛。"2004年,顺驰的营收是127亿元,回款100亿。

吃瓜群众也都认为:孙宏斌赢了。继续顺风飞驰的孙宏斌,在2005年遭遇史无前例的房地产调控资金链快速断裂。经过一年多的闪转腾挪,最终,在2007年1月23日,香港路劲用12.8亿元,收购了顺驰94.74%的股权。年营收过百亿的顺驰,就这样以白菜价卖了。差一点就赶上万科的顺驰,倒下了。一向低调的香港路劲集团主席单伟豹,2010年首次袒露心迹:"收购顺驰,让我累得半死。2006年时我很后悔,原因是发现收购存在很多问题;2007年我很开心,因为地价房价都涨了;2008年时我又很后悔,因为全球金融危机,资产价格下降了;2009年时我又很开心……"最终,单伟豹得出结论:收购顺驰,捡了个大便宜。事后分析,顺驰倒掉的最具体的原因,就是跑得太快。

但是顺驰用自身的遭遇告诉我们:这种高杠杆飞速发展的企业,一旦回款不及预期,资金链就会快速断裂。哪怕以前企业再大,知名度再高,也会轰然倒塌。高杠杆发展,最终让别人捡了便宜。这一点,孙宏斌当然也很清楚。他也低调了好几年,直到2011年11月融创已经颇具规模,他才站出来说:"顺驰被收购5年有余了,我从来没有(为)顺驰辩护过,败了就是败了,不要找借口。我们犯了错误,比如现金流管理,比如扩张太快。"看起来,好像孙宏斌已经接受了教训?好像不是。但好像也是。因为,融创后来当了无数次接盘侠,低价吃进或入股别人的项目。孙宏斌都是趁别人资金紧张的时候,大举进入。除了2016年9月以137.9亿元收购了联想控股的地产,最有名的有两次,一次是2017年1月份以150亿入股乐视网。

7亿元并购万达的13家文旅和76家酒店。但仅此就完了吗?当然不是。从2016年到2017年7月,入股乐视和收购万达文旅的钱,只占融创收购或入股资金的60%。那一年半的时间里,融创共对外发起大型收购近20起,涉及金额约1355亿元。2019年1月,融创又耗资148.87亿,吃掉泛海建设100%股权。9月中旬,又传出融创想投资200多亿,从云南城投手中收购成都会展中心的股权,而且基本上板上钉钉了。融创很有钱吗?当然不是。不仅入股乐视导致累计亏损高达200多亿(入股的基本上血本无归,2019年7月份已经亏损216亿,还要继续亏损运营)。而且当年收购万达时,融创的资金已经很紧张了。紧张到什么程度?紧张到王健林告诉孙宏斌:我借给你296亿,年利率为4.

非同寻常的收购。非同寻常的决策。会不会导致非同寻常的成功,或者非同寻常的失败呢?王健林的杠杆大幅降低,而孙宏斌的杠杆,当然是大幅上升……在此,老邓做个大胆猜测:在2017年上半年的时候,孙宏斌已经意识到他投资乐视的100多亿已经打了水漂,所以必须靠房地产挣回更多的钱呢?而要靠房地产继续挣大钱,就得低价收购项目。无奈手里的杠杆已经快到了极限,于是趁王健林想卖项目的时机,借王健林的钱,"低价"吃掉了王健林的项目?有数据为证。2012年以来,融创的归母净利润如下。你看出什么名堂了吗?名堂就是:融创在2012~2016年一共五年的净利润,也不够乐视一家赔的。当孙宏斌在2017年已经意识到这一点时,他的胃会痉挛到何种程度,可想而知。

如果记者提到关于孙的问题,贾会计的反应就是,沉默。当然,2017年以来,融创账面上好像赚了很多,每年都一百多亿。但这是建立在2015年以来房价又大涨的基础上,更是建立在融创更高杠杆的基础上。融创的资产负债率,已经从2010年的70.38%,增长到2018年底的89.80%。到了2019年上半年,更是上升到90.84%。因为:今年上半年融创的拿地金额为1734.7亿元,而去年同期只有756.6亿元,暴涨一倍多。与此同时,营收"只有"768.38亿,"仅仅"增加65%。考虑到今年下半年他又要收购成都会展,资产负债率突破91%,是板上钉钉的事。如果100块钱的资产中有90块是负债,一旦资金链吃紧而不得不甩卖,资产将不得不打折,而负债则是实打实的。

比如,如果为了偿还债务,不得不按八折甩卖资产,100块钱的资产只能换回80元现金。所以,此时的净资产将不是10元,而是,负10元。对于2019年半年报后的融创来说,资产总额8703.18亿元,负债总额7906.22亿元。如果此时债主们来逼债,或者因为销售不畅而不得不得不甩卖资产来支付债务。假设资产打八折出售,此时的资产总额将是6962亿。因此,融创的净资产,将从797亿元,立刻变成:负944亿元。当然,对于土地来说,所有土地都打八折甩卖,好像是狠了点。但是此时是你急着甩卖,不卖就没有现金流,业务就彻底死了,此时无数大鳄都在周围等着吃肉,不可能有人愿意抬价买。孙宏斌在2007年不得不以十几亿的价格甩卖土地储备高达740万平米的顺驰,原因就在于此:土地储备再多,过去的账面利润再大,但是作为公司整体,已经不值钱了。

35亿元。对于任何一个公司来说,这都是一笔巨款,怎么会担心支付问题呢?嘿嘿,要看比例。对于一家负债将近8000亿的公司来说,区区1000亿现金又算什么?经营一家公司,手头的现金必须和业务规模相匹配,而且资产负债率越高,就越要有充足的现金。因为,经营者必须防范以下黑天鹅:1、行业甚至经济环境突然恶化,导致营收大幅降低。比如,营收降低20%甚至一半,但银行欠款和利息必须如期归还,员工工资也要照发,就算辞退员工,按照现在的法律,大笔赔偿是少不了的。所以,必须预备足够的现金。2、即使行业和大环境暂时没事,但国家政策导致已经无法以低利率借新还旧。此时,必须给自己更多的腾挪时间。3、只有手握雄厚现金,才能应付任何一个或几个大债主的同时逼债。

81亿,上升到992.35亿。不是孙宏斌不想还钱,以减少每年暴增的利息支付,而是他不得不保留巨量现金。融创的利息支出,2016年是31.91亿,2017年是52.59亿,2018年,暴涨至139.06亿。而2018年的净利润是165.67亿,比利息多不了多少。2019年上半年,利息支出更是达到了118亿,而归母净利润"只有"102.86亿!不是孙宏斌不想还钱。如果利息少支出50亿,利润就会增加大约50亿,任何人都懂这个道理。但是,他不得不保留巨量现金。融创的利息支出暴涨还有一个原因,就是不得不借利率更高的钱。2018年11月1日,融创发债,年利率7.5%。2019年2月14日,融创拟发行8亿美元优先票据,利率7.

2019年4月8日,申请发行不超过80亿元债券,利率7.95%。2019年4月16日,根据经济观察网记者谢敏敏经济观察网记者的报道,融创内部发行了一款名为"融乐金"的理财产品,大约3000万元,固定期限一年期,年化收益率为10.5%。"目前这款理财产品已经发行超过百期。"不仅利率越来越高,而且为了获得区区几千万元的现金,融创在内部发行10.5%利率的产品,不断地借新还旧,这是为员工提供福利吗?好消息是:今年美联储已经两次降息。因此融创似乎可以以更低的利率借新的美元债了,但这也要看偿还能力。可惜伴随而来是一个更坏的消息:今年人民币的贬值幅度……融创必须挣更多的人民币,才能偿还未来的美元债。恒大碧桂园这些发行高息美元债的公司,也都一样。

不说恒大们了,也不说万科,还是回来说融创和孙宏斌。我们再从另一个角度看看融创的缺钱程度,过去几年,融创的现金(及等价物)和"应付账款及票据"的数据如下。应付账款及票据,一般来说,是商家在中短期内必须支付给其他商家的货款,否则商业活动将无法进行。从这个表可以看出,2014和2015年是融创财务最健康的时代,因为应付账款及票据大约只有现金的一半,付款绰绰有余。但在大多数情况下,融创的现金只能勉强覆盖应付账款,到了2019年上半年更是发生了质变:现金992亿,应付账款却高达1121亿,现金已经不足以覆盖应付账款了!这还没考虑融创还有1200多亿元的短期负债!想想看:如果你手里只有1000元现金,却要在短期内支付上游厂家1100元,以及短期负债1200元,你会不会抓狂?

这么说当然有一定道理。但是一个财务上让人放心、经营稳健的公司,应该首先保证手里的现金可以覆盖应付款项和必要的短期借款。因为你不仅要还款,而且还有短期内必须刚性支付的其他项目,如员工工资和各种租金、税费。在这种情况下,手里没有足够的现金行吗?!现金居然不能覆盖应付款项,融创在2019年第一次面对如此局面!孙宏斌和他的融创帝国到底有多危险,可想而知。要想摆脱现金极为紧张、利息支出越来越高的局面,融创必须实现以下两个愿望。一、能在国内借到低息巨款。如果融创的利率能降低3%,每年的利息将节省至少90亿。但根据前面的分析,这明显是不可能的事。孙宏斌也是商界老手了,能低息借款他早做到了,可是他却做不到,这说明什么?

比如在8月22日的融创2019年中期业绩会上,孙宏斌表示:近期一些政策主要是控制资金往房地产流动。……是从融资端切入的调控。二、能以较高价格卖掉大量房子。所谓"较高价格",就是像2016年的房地产牛市一样,价格突然比过去高一倍左右,这样还会刺激成交量的上升,于是房地产企业的营收会有至少两三倍的增长,利润更是不敢想象。在这种情况下,毛利将完全可以覆盖利息,融创也能大笔还掉旧账了。有可能吗?先看看融创过去五年的收入情况:可以看出,融创2017和2018年的营收有大幅增长,基本上每年增长100%,貌似不错。但是,按照房地产业的特点,这些营收的来源是2015和2016年。当时客户交了订金,算是"预收账款",一般是两年后才签购房合同,交首付和银行贷款

当然是在供给侧改革影响下,一二线城市暴涨的年份。可是从2016年国庆开始新一轮最严厉的房地产调控以来,融创的营收增速就放慢了。2019年上半年,融创的营收是768.38亿,比去年同期的465.83亿,只增长了65%。所以,融创的营收增速在快速变慢。2019年上半年,融创的销售额在我国房企巨头中排名第五,而去年是第四。而且,去年融创领先第五名保利地产13.5%(流量金额4600亿 vs 保利的4050亿),但今年上半年已经落后保利1%了(流量金额2032亿 vs 保利的2051亿)。在这种背景下,融创仍在快速扩张,现金流问题和利息问题日益严重。而未来两年,融创的营收将来自于2017和2018年。这两年什么情况难道我们还不清楚吗?

不仅没有停止的迹象,而且还要从融资源头卡房地产公司了。再想想宏观经济形势,外贸……所以以上两个愿望,都极难实现。从相反的角度,我们也可以得出类似结论。那就是,假如国家再次发力房地产,一二线城市的房价短期内又上涨50%以上,结果会怎样?截止至2019年中报,融创拥有确权的土地储备面积高达2.13亿平米,并且83%位于一二线城市,土地平均成本仅为4307元/平米。如果房屋售价再涨50%,地价也同比涨50%,这意味着融创每平米土地将升至至少2000元,总体土地将升值一万亿元。这还只是土地升值,考虑到容积率和销售涨价,融创的销售额和利润必然大幅增长。目前融创的市值是1400亿港币,以后超过4000亿乃至5000亿,将是极大概率事件。

在当前的大环境下,各位认为可能吗?已经关闭或卸任旗下几十家公司的柳传志,绝对不会再说什么。已经剁掉一条大腿的王健林,正在为生存而庆幸。但是退休的马云,很可能会说:今天会很残酷,明天会更残酷,后天会很美好,但大部分人会死在明天晚上。孙宏斌听到后,会说什么呢?2004年,顺驰在为上市准备路演材料时,他豪气干云地说:我只有矛,不需要盾。顺驰失败后,他又发了条微博:年轻的时候争强好胜,曾经嬴得畅快淋漓,也曾输得一塌糊涂,但是我不后悔。我相信,无论结局如何,孙宏斌都不会后悔,就像他投资乐视那样。因为,对于孙宏斌来说,成为冠军,是他的梦。新浪财经讯 "孙嘉压力最大,肚子都出来了,这是压力肥",在9月23日的万科南方区域媒体交流会上,万科董事会主席郁亮稍带玩笑的语气"评论"新南方区域总孙嘉。

此前,南方区首的换帅被外界视为是万科重整南方区域,决心提升区域业绩的重要信号。"有一些项目有瑕疵,我们已经作了反思"、"团队都是一天当成三天用"、"希望在有限的时间中交出满意的答卷",在孙嘉的讲话中,不时能够从一些字句中感受到其作为下一阶段南方区域负责人的压力,以及面对公司内外部越发白热化经营情况下的紧迫。万科南方区域的故事将会如何续写?在这场交流会中,孙嘉给出的答案是:一抓房地产基本盘,二提供高粘性的客户服务。"团队正经历考验"

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